El mercado de créditos hipotecarios presenta actualmente una amplia dispersión en los valores de las cuotas iniciales, incluso cuando se analiza un mismo caso testigo: un préstamo de USD 100.000 a 20 años. Así lo evidencia un relevamiento elaborado por el economista Andrés Salinas, que permite comparar las condiciones ofrecidas por distintas entidades financieras.

El dato central del informe es la cuota inicial, ya que funciona como indicador directo del esfuerzo económico que debe afrontar quien busca acceder a un crédito. En este punto, las diferencias entre bancos son notorias, con valores que oscilan desde los $756.536 hasta más de $1.381.964, según la entidad y las condiciones específicas de cada línea.

Dentro de los préstamos a 20 años, el ranking de cuotas iniciales muestra la siguiente distribución:

• Banco Nación: $756.536
• ICBC: $811.620
• Banco Ciudad y BBVA: $849.421
• Credicoop: $881.556
• Banco Macro: $914.250
• Banco del Sol: $947.485
• Santander y Galicia: $981.243
• Banco Patagonia: $994.889
• Comafi: $1.050.258
• Brubank: $1.157.253

En el extremo superior aparece el caso de Supervielle, con una cuota inicial de $1.381.964, aunque bajo una condición diferente: el plazo máximo es de 15 años, lo que incrementa el valor mensual. Una situación similar se observa en el Banco Hipotecario, que también ofrece financiamiento a 15 años, con una cuota inicial de $1.050.258.

El impacto directo de las tasas de interés

Las diferencias en las cuotas responden en gran medida a las tasas de interés aplicadas por cada entidad, que constituyen uno de los factores determinantes del costo del crédito. En el relevamiento, se observa un rango amplio que va desde el 6% hasta el 15%, dependiendo del banco y de si el cliente acredita o no su sueldo en la institución.

Para clientes que acreditan ingresos, las tasas se distribuyen de la siguiente manera:

• Banco Nación: 6%
• ICBC: 6,9%
• BBVA: entre 7,5% y 9,5%
• Banco Ciudad: 9% o 9,5%, con reducción al 7,5% en algunos casos de primera vivienda
• Credicoop: 8%
• Banco Macro: 8,5%
• Banco del Sol: 9%
• Santander y Galicia: 9,5%
• Banco Patagonia: 9,7%
• Comafi y Banco Hipotecario: 10,5%
• Brubank: 12%
• Supervielle: 15%

Cuando el cliente no acredita su sueldo, las condiciones se endurecen y las tasas aumentan:

• Banco Nación: 12%
• ICBC: 9,9%
• BBVA y Galicia: 11,5%
• Banco del Sol: 12,5%
• Brubank: 14%
• Credicoop: 9%

Estas variaciones explican en gran parte por qué, ante un mismo monto y plazo, las cuotas iniciales pueden diferir de manera tan significativa entre entidades.

Plazos y financiamiento

Además de las tasas, el plazo del crédito es otro factor clave en la determinación de la cuota. Los bancos que ofrecen financiamiento a 20 años permiten distribuir el capital en un período más largo, lo que reduce el monto mensual. Por el contrario, las entidades que limitan el plazo a 15 años, como Supervielle y el Banco Hipotecario, presentan cuotas más elevadas al concentrar la devolución en menos tiempo.

El relevamiento también analiza el porcentaje de financiación sobre el valor de la propiedad, que en la mayoría de los casos se ubica entre el 70% y el 80%:

• Banco Hipotecario y BBVA: hasta 80%
• Banco Ciudad: hasta 70%
• Supervielle: hasta 65%

Algunas entidades, como ICBC, Brubank, Credicoop y Banco del Sol, aplican esquemas escalonados que otorgan mayor financiación para la primera vivienda y la reducen en el caso de una segunda propiedad.

Requisitos de acceso 

Otro aspecto determinante es la relación entre la cuota y los ingresos del solicitante, un criterio utilizado por los bancos para evaluar la capacidad de pago. En la mayoría de las entidades, la cuota no puede superar el 25% de los ingresos, aunque existen excepciones:

• Banco Hipotecario: límite del 20%
• BBVA y Banco del Sol: no especificado en el relevamiento

En cuanto a los ingresos mínimos requeridos, también se observan diferencias significativas:

• ICBC: cerca de $1 millón
• Brubank: $850.000
• Credicoop: $3,5 millones
• BBVA: cuatro salarios mínimos, vitales y móviles

En varios bancos, este requisito no está explicitado, lo que introduce un elemento adicional de variabilidad en las condiciones de acceso.