El mercado de alquileres atraviesa la etapa final de una transformación iniciada a principios de 2024 con la derogación de la Ley de Alquileres de 2020. Los contratos alcanzados por ese régimen son cada vez menos y, entre septiembre y diciembre de este año, terminarán de desaparecer. Con ellos también quedará atrás el sistema de actualización anual mediante el Índice para Contratos de Locación (ICL), una modalidad que durante años reguló la relación entre propietarios e inquilinos y cuyos cambios también alcanzan a operaciones en provincias como Catamarca.
Aunque julio traerá un nuevo ajuste para quienes todavía mantienen contratos bajo ese esquema, la principal novedad ya no pasa por el porcentaje de incremento, sino por el cierre definitivo de un régimen que condicionó la oferta de viviendas hasta diciembre de 2023.
En su lugar, el mercado avanza hacia contratos más flexibles, con actualizaciones más frecuentes y condiciones definidas por acuerdo entre las partes.
Los últimos contratos bajo la vieja ley
Los convenios que aún continúan bajo la Ley 27.551 representan una porción cada vez menor del mercado. Se trata de contratos firmados antes de la entrada en vigencia del DNU 70/2023 y que finalizarán entre septiembre y diciembre de este año.
Para quienes todavía permanecen bajo ese sistema, el ajuste anual correspondiente a julio será del 31,54%.
Tomando como ejemplo un alquiler de $600.000, los valores quedarían de la siguiente manera:
- Actualización trimestral (9,67%): $658.020.
- Actualización cuatrimestral (11,97%): $671.820.
- Actualización semestral (16,50%): $699.000.
- Actualización anual por ICL (31,54%): $789.240.
Luján Benítez Du Pont, de la inmobiliaria Encontrá Tu Casa, explicó que estos ajustes corresponden a un sistema que atraviesa sus últimos meses de vigencia y recordó que los contratos firmados bajo la legislación anterior concluirán entre septiembre y diciembre, marcando el final del esquema de actualización anual por ICL.
Además, señaló que la reforma implementada en octubre de 2023, que estableció ajustes semestrales mediante el índice Casa Propia, tuvo una aplicación muy limitada y hoy representa una fracción mínima del mercado.
El comportamiento del ICL también evidencia una desaceleración gradual. Luego de registrar aumentos del 33,31% en abril, 32,82% en mayo y 32,02% en junio, el índice volvió a descender en julio hasta ubicarse en el 31,54%.
Los nuevos contratos responden a otra dinámica
La derogación de la Ley de Alquileres modificó mucho más que el mecanismo de actualización de los valores. Actualmente predominan contratos con revisiones trimestrales o cuatrimestrales, mientras que el Índice de Precios al Consumidor (IPC) se consolidó como la referencia más utilizada en la Ciudad de Buenos Aires.
En buena parte del interior del país, incluido Catamarca, el ICL todavía conserva presencia en algunas operaciones. Sin embargo, la posibilidad de pactar libremente las condiciones permitió que cada contrato se adapte a las necesidades de propietarios e inquilinos.
La mayor flexibilidad también redujo la rigidez que caracterizaba al mercado durante la vigencia de la normativa anterior. Hoy las partes pueden negociar la periodicidad de los ajustes, la duración del contrato y otras condiciones que antes estaban establecidas por ley.
Este cambio modificó el funcionamiento de las operaciones y devolvió dinamismo a un mercado que durante varios años registró una oferta muy limitada.
Mayor oferta y más poder de negociación
El incremento de la cantidad de inmuebles disponibles produjo otro cambio significativo.
La Ciudad de Buenos Aires pasó de contar con menos de 500 propiedades en alquiler durante los momentos de mayor escasez a ofrecer actualmente alrededor de 17.000 unidades, un crecimiento que volvió mucho más competitivo al mercado.
Este escenario permitió recuperar la capacidad de negociación entre las partes.
Gonzalo López Paiva, de Paiva Servicios Inmobiliarios, explicó que muchos propietarios deben revisar el precio inicial o aceptar determinadas condiciones para concretar una operación, ya que los inquilinos cuentan con una oferta mucho más amplia para comparar antes de tomar una decisión.
Como consecuencia, también se extendieron los tiempos de comercialización. Las propiedades que permanecen sin alquilar suelen ser aquellas con valores por encima de la capacidad de pago de la demanda o que presentan condiciones menos competitivas frente a la amplia oferta disponible.
En ese contexto, el principal límite dejó de estar en los requisitos tradicionales y pasó a concentrarse en el poder adquisitivo de las familias. Si bien los alquileres evolucionaron por debajo de la inflación acumulada desde fines de 2023, numerosos hogares continúan teniendo dificultades para afrontar el costo mensual de una vivienda.
Las expensas, un factor cada vez más determinante
Si durante años la principal preocupación fue el valor del alquiler, hoy las expensas ocupan un lugar central en la decisión de los inquilinos.
Este gasto mensual aumentó considerablemente y, en numerosos edificios, ya representa entre el 40% y el 45% del valor del alquiler.
Benítez Du Pont explicó que muchos interesados descartan inmuebles con expensas elevadas antes incluso de programar una visita, mientras que otros utilizan ese costo como argumento para negociar el precio del contrato.
En un mercado con mayor competencia entre propietarios, este factor comenzó a tener un peso decisivo en el cierre de las operaciones.
La amplia oferta también favorece a quienes buscan vivienda, ya que además del precio hoy pueden negociar fechas de ingreso, mejoras en el inmueble, gastos iniciales e incluso algunos aspectos vinculados con las garantías.
Todo indica que esta tendencia continuará consolidándose a medida que desaparezcan los últimos contratos firmados bajo la vieja legislación.
El mercado que dejará la salida definitiva de esos convenios será muy diferente al de apenas tres años atrás: mayor oferta, contratos más flexibles, actualizaciones acordadas entre las partes y un escenario en el que las condiciones surgen de la negociación entre propietarios e inquilinos.
"La etapa de los contratos regidos por la vieja Ley de Alquileres ya está llegando a su fin. El mercado encontró una nueva dinámica, con más opciones para elegir, mayor capacidad de negociación y acuerdos mucho más adaptados a la realidad económica de cada operación", resumió López Paiva.