Construir una vivienda o poner en marcha un nuevo desarrollo inmobiliario volvió a ser más caro en Argentina. El costo directo del metro cuadrado superó por primera vez los $2,25 millones y, medido en dólares, también se mantiene cerca de los valores más elevados de los últimos años.
Según el último informe de la Asociación Pymes de la Construcción de la Provincia de Buenos Aires (Apymeco), el costo directo de construcción llegó en junio a $2.254.981,82 por metro cuadrado, lo que representa un nuevo récord para la serie.
El indicador registró durante el sexto mes del año:
Variación mensual: 4,27%.
Variación interanual: 25,69%.
Acumulado de 2026: 13,05%.
Costo en dólares: US$1.503,32 por m², frente a US$1.501,78 en mayo.
De esta manera, no solo aumentó el costo de construir en pesos, sino también en moneda estadounidense. Durante junio, el valor medido en dólares avanzó 0,10%, y volvió a ubicarse en niveles similares a los máximos registrados antes del salto cambiario de fines de 2023.
La mano de obra explicó la mayor parte de la suba
El principal componente detrás del aumento registrado en junio fue nuevamente el costo laboral.
De acuerdo con Apymeco, la mano de obra aumentó 7,65%, mientras que los materiales registraron una suba del 2,77%. El incremento estuvo relacionado con el nuevo acuerdo salarial homologado para el sector y con la incorporación de sumas no remunerativas establecidas en las paritarias.
Entre los insumos que más aumentaron se destacaron:
Materiales para instalaciones sanitarias: 20,37%.
Hierro redondo estriado: 6,41%.
Ladrillos cerámicos: 3,20%.
En cambio, no registraron variaciones durante junio las griferías, los artefactos sanitarios y los porcelanatos.
Apymeco aclaró que el indicador contempla exclusivamente el costo directo de obra. Por lo tanto, no incluye IVA, terreno, honorarios profesionales, gastos administrativos, estructura jurídica ni la rentabilidad del desarrollador. El costo final de una vivienda, en consecuencia, resulta considerablemente superior.
La medición se realiza sobre un edificio multifamiliar de referencia de 1.948 metros cuadrados, distribuidos entre planta baja y nueve pisos.
La construcción todavía no recupera los niveles de 2023
El incremento de los costos se produce en un contexto de actividad todavía debilitada. Según el presidente de Apymeco, Nicolás Marín, el sector se mantiene alrededor de 25% por debajo de los niveles de 2023.
Desde entonces, además, la construcción perdió aproximadamente 70.000 puestos de trabajo directos, de acuerdo con los datos mencionados por el dirigente.
Marín atribuyó parte de esta situación a la paralización de una importante porción de la obra pública nacional, la desaceleración de la inversión privada y la escasez de crédito hipotecario.
La falta de financiamiento también aparece como uno de los principales obstáculos para la recuperación. Mientras el crédito hipotecario representa alrededor del 28% del PBI en Chile, alcanza el 11% en Brasil, el 10% en México y el 8% en Perú. En Argentina, en cambio, equivale apenas al 1% del PBI.
Otro indicador de la debilidad del sector es el despacho de cemento. Durante junio, registró una caída del 0,8% respecto de mayo y del 1,4% interanual.
Los desarrolladores enfrentan márgenes más ajustados
El aumento del costo de construcción en dólares comenzó a modificar la ecuación de los nuevos emprendimientos inmobiliarios.
Alejandro Furst, CEO de Landmark Developments, explicó que los costos aumentaron a un ritmo que no siempre puede ser trasladado a los precios de venta, lo que genera una mayor presión sobre los márgenes de rentabilidad.
Una de las señales de este escenario es el regreso al mercado de terrenos que ya cuentan con proyectos aprobados. Según Furst, algunos propietarios decidieron postergar el inicio de las obras ante la reducción de los márgenes esperados.
El mercado se volvió, de esta manera, más selectivo y exige analizar con mayor precisión la ubicación, el producto y el ritmo de inversión antes de comenzar un emprendimiento.
A esto se suman otros factores que incrementan los costos, como la carga tributaria, los tiempos administrativos y las demoras en la aprobación de planos.
La apreciación del peso modificó la ecuación de los proyectos
Fabián Bruno, director de Proyectos de Spazios Desarrolladora, coincidió en que el costo de construir en dólares volvió a ubicarse en valores similares a los de otros mercados de la región, después de varios años en los que Argentina había presentado costos relativamente bajos en moneda estadounidense.
Según explicó, la apreciación del peso modificó la ecuación económica de los desarrollos y obligó a las empresas a trabajar con mayores niveles de eficiencia desde la etapa de diseño.
En ese contexto, la mano de obra aparece nuevamente como uno de los componentes de mayor incidencia. La optimización de las superficies, los procesos constructivos y la planificación se volvieron factores centrales para sostener proyectos destinados principalmente a la clase media.
El crédito hipotecario sigue siendo una deuda pendiente
Los referentes del sector coinciden en que una recuperación sostenida de la construcción dependerá, en buena medida, de una expansión del financiamiento.
Marín señaló que la falta de crédito continúa dificultando el acceso a la vivienda y citó cálculos de Apymeco realizados sobre la base del RIPTE y los valores promedio de La Plata.
Según esa estimación, actualmente se necesitan 57 salarios completos para comprar un departamento tipo, frente a los 47 salarios necesarios en 2017.
Furst, por su parte, consideró que no solo es necesario ampliar el crédito hipotecario para quienes compran viviendas en pozo, sino también desarrollar mecanismos de financiamiento destinados a los propios desarrolladores.
Dónde aparecen oportunidades para el sector
A pesar del aumento de costos y de la debilidad de la actividad, distintos referentes consideran que todavía existen segmentos con potencial.
Los proyectos ubicados en zonas consolidadas de la Ciudad de Buenos Aires, el corredor norte del Gran Buenos Aires y las regiones vinculadas con energía, minería y logística continúan registrando demanda, aunque bajo criterios de inversión más selectivos.
El escenario plantea una doble realidad para el sector: por un lado, la estabilidad macroeconómica aparece como una condición necesaria para recuperar la inversión; por otro, el incremento de los costos y la falta de financiamiento continúan limitando el crecimiento.
La construcción enfrenta así una etapa en la que la eficiencia, el acceso al crédito y la previsibilidad serán determinantes para definir qué proyectos pueden avanzar y cuáles deberán esperar.
"La construcción necesita previsibilidad, financiamiento de largo plazo y reglas claras para volver a crecer. Sin crédito para desarrollar obras y para que las familias accedan a una vivienda, la recuperación seguirá siendo muy gradual", concluyó Furst.
Este contenido fue elaborado con la asistencia de inteligencia artificial en su redacción y edición.